Qu’est-ce qu'un prêt relais ?

Publié le 8 juin 2023

7 minutes

Rédigé par nos experts de l'assurance emprunteur

Un prêt relais permet à un emprunteur d’acheter un nouveau bien immobilier grâce à la vente d'un bien immobilier qu'il possède déjà, mais sans attendre que le bien soit vendu pour concrétiser son nouveau projet d'achat.

L'intérêt d'un prêt relais est donc d'obtenir une avance de trésorerie dans le cadre d’un achat vente de logement, facilitant ainsi le financement d'une nouvelle acquisition.

A noter, le prêt relais n’est pas toujours pris en compte dans le cumul qui permet l’accès à certains dispositifs de l’assurance emprunteur.

1. Différents types de prêts relais pour chaque situation

À chaque projet peut correspondre un type de prêt relais :

Prêt relais sec : avance de fonds sans passer par un crédit immobilier

Le fonctionnement d'un prêt relais sec est semblable à une avance accordée par la banque. Le montant d'un prêt relais sec s'élève au prix d'acquisition du nouveau bien, à condition que la valeur du nouveau logement soit inférieure au capital que vous percevrez après la vente du bien que vous possédez initialement.

Dans ce cas, vous rembourserez chaque mois les intérêts et l’assurance, jusqu’à la vente de votre bien. Exceptionnellement, les intérêts peuvent être remboursés à terme, une fois que la vente a eu lieu.

Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé à un crédit immobilier

Dans le cas où le logement initial est déjà financé par un crédit immobilier et que la valeur du projet immobilier est supérieure, l'emprunteur peut obtenir un prêt relais unique qui inclut l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt immobilier. Le prêt relais adossé est souvent mis en place si vous avez un coup de cœur pour un logement et que vous ne voulez pas attendre d’avoir vendu votre ancien bien pour saisir cette opportunité.

Prêt relais en franchise totale

Dans cette situation, l'emprunteur ne rembourse que les cotisations d'assurance emprunteur pendant toute la durée du prêt relais. La somme des intérêts du prêt relais sera prélevée sur la somme perçue par l'emprunteur à l'issue de la vente de son logement initial. Cette option est intéressante pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où vous êtes propriétaire de deux logements

Je réalise un devis en quelques clics

2. Comment fonctionne un prêt relais ?

Découvrez le fonctionnement du prêt relais.

Calcul du montant total d'un prêt relais

Les banques retiennent en moyenne 70% de la valeur estimée du bien immobilier mis en vente pour calculer le montant du prêt relais. Cette estimation doit être faite par des professionnels de l’immobilier, généralement les banques exigent un minimum de 2 estimations pour un même bien.

Quel est le coût final d'un crédit relais ?

Le coût final d’un crédit relais est la somme de différents paramètres :

Les intérêts et cotisations d'assurance emprunteur

Comme dans un crédit immobilier classique, l'emprunteur paie chaque mois des frais correspondant aux intérêts du prêt ainsi qu'une cotisation d'assurance emprunteur.

Les frais d’ouverture

Les frais d'ouverture sont constitués par les frais de garantie et d’hypothèque qui s'élèvent généralement à 1% du montant prêté et les frais de dossier, qui sont compris entre 200 € et 800 € selon les établissements bancaires.

Les frais de clôture

Il n'y a pas de frais de clôture dans le cadre d'une caution, mais si le prêt a été garanti par une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque via un prêteur de deniers, il faudra prévoir des frais de mainlevée.

Le taux d'un prêt relais

En moyenne, le taux d'un prêt relais est de 0,10 % à 0,30 % plus élevéque celui d’un crédit immobilier classique. Les taux de prêts relais suivent donc la courbe montant des taux de prêts immobiliers classiques et dépassent le seuil de 3,00 %.

Quelle est la durée maximale du prêt relais ?

Un prêt relais est accordé pour une période courte, qui n’excède généralement pas 24 mois.

3. Comment obtenir un prêt relais ?

Conditions pour bénéficier d'un prêt relais

Les conditions pour bénéficier d'un prêt relais sont, d'une part, de détenir un bien immobilier et, d'autre part, d'être éligible à l'emprunt c'est-à-dire d'être en capacité de rembourser le nouvel emprunt. Les règles d'éligibilité ont changé récemment et il est désormais nécessaire de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % (assurance comprise) sur une durée de 25 ans.

Démarches pour bénéficier d'un prêt relais

Plusieurs étapes sont nécessaires pour la mise en place d’un prêt relais.

Estimer votre bien actuel
Pour bénéficier d'un prêt relais, il vous faut tout d'abord faire estimer le potentiel prix de vente de votre bien actuel, car c'est cette valeur que la banque prendra en compte pour déterminer le montant de votre prêt relais. N'hésitez pas à recueillir plusieurs estimations auprès de professionnels pour une valeur au plus près de la réalité du marché et limiter ainsi le délai pour réaliser la vente de votre bien.
Estimer votre capacité d'endettement
Avant de vous lancer dans la recherche de votre futur logement, il vous faut avoir une idée précise du budget dont vous disposez pour ce projet. Définissez avec votre banquier quelle est votre capacité d'endettement en n’oubliant pas d’inclure les frais de notaire et définissez avec son aide un plan de financement.
Identifier votre future acquisition
Puisque vous avez désormais une visibilité claire de vos moyens de financement, vous pouvez vous lancer dans la recherche de votre bien.
Souscrire un prêt relais
Dès lors que vous avez identifié le bien que vous souhaitez acquérir et avant même de signer un compromis de vente, il est recommandé de démarcher différents établissements bancaires pour obtenir une simulation de prêt relais et ainsi bénéficier des meilleures conditions tarifaires.
Souscrire une assurance emprunteur
Simultanément au dossier de crédit, nous vous conseillons de solliciter, dans le cadre de la délégation d'assurance, différentes simulations de compagnies d'assurance pour souscrire un contrat d'assurance emprunteur qui soit le plus avantageux pour vous ou de vous tourner vers un courtier d'assurance.
Le prêt relais n’est pas pris en compte dans le cumul assuré permettant l’accès à la grille de référence AERAS ni même parfois, selon les assureurs, dans l’évaluation de la sélection médicale.
Vendre votre bien immobilier initial
Attention, une fois que votre projet de nouvelle acquisition s'est vu réalisé par la signature de l'acte authentique chez le notaire, il vous reste à vendre votre bien immobilier initial et ce dans les plus brefs délais afin que le coût du crédit ne soit pas trop important.

Je réalise un devis en quelques clics

4. Meilleures garanties et assurances pour un prêt relais immobilier ?

Outre la garantie décès et la garantie PTIA qui sont les garanties sine qua none requises par un établissement bancaire pour accorder un prêt immobilier, vous pouvez souscrire à une garantie IPP, IPT, ITT ou encore garantie perte d'emploi, si vous avez choisi un prêt relais dont vous remboursez les intérêts mensuellement. En tout état de cause, il est conseillé de réaliser des simulations pour définir la meilleure assurance de prêt en fonction de votre situation.

Même si vous remboursez déjà un crédit et que vous en souscrivez un en parallèle, il est tout de même important de chercher une assurance emprunteur. Cette protection est rendue obligatoire par les banques pour vous voir octroyer un crédit. Il est tout de même possible d’emprunter sans assurance, mais il faut avoir en amont l’accord de la banque, et c’est possible dans des cas très rares.

5. Les avantages et inconvénients du prêt relais

Un prêt relais offre l'avantage de concrétiser un nouveau projet immobilier même si le bien initial n'est pas encore vendu. Cette opportunité est intéressante principalement dans le cadre d'un changement de résidence principale. Le prêt relais offre donc une certaine souplesse à l'emprunteur, bien que cela représente un surcoût et une pression supplémentaire pour vendre le bien immobilier initial dans un délai de deux ans. Cela impose donc de bien connaître le marché, ce qui est assez complexe actuellement.