Taux d’usure : tout savoir pour emprunter sereinement

Tout crédit immobilier doit satisfaire au respect du taux d’usure. Cet indicateur, que l’on peut consulter sur le site de la Banque de France, mérite d’être mieux compris des emprunteurs afin de pouvoir emprunter plus sereinement. 

Lorsqu'une banque accorde un prêt immobilier, elle est tenue de ne pas dépasser un taux annuel effectif global (TAEG) maximum défini par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ce plafond correspond au taux d'usure.

Pour établir le taux d’usure, la Banque de France collecte les Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) moyens pratiqués par les établissements de crédit et des sociétés de financement au cours du trimestre précédent. La Banque de France calcule ensuite le taux effectif moyen pratiqué qu’elle augmente d’un tiers pour obtenir le taux d’usure.

Jusqu'à présent, la Banque de France publiait les taux d'usure chaque trimestre. À  compter du 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023, la mise à jour du taux d’usure sera mensuelle. Le calcul du taux d'usure repose toujours sur la base de la moyenne des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) servis au cours des trois mois précédents.

Différentes catégories de prêts sont assujetties au taux d'usure. Ainsi les crédits immobiliers à taux fixe, taux variables et les prêts relais, sont encadrés par le taux d’usure, mais ce dernier concerne aussi les crédits de trésorerie. 

Les taux d'usure encadrent aussi les prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels ainsi que les prêts destinés aux personnes morales. Les valeurs des taux d’usure seront différentes selon que les personnes morales aient ou non une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale. 

Le cadre imposé par la réglementation des taux d'usure présente des avantages certains, mais n'est pas sans inconvénient.

Indéniablement, ce plafond protège un emprunteur de taux d'emprunt excessifsqui seraient rédhibitoires pour accéder à la propriété. De fait, en encadrant les conditions de financement, le législateur régule aussi le marché de la location, car les propriétaires bailleurs ne seront pas obligés de pratiquer des loyers exponentiels pour amortir les charges liées à l'emprunt.

C'est en période de hausse des taux que le taux d'usure devient contraignant pour les emprunteurs. En effet, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) inclut le taux d'intérêt servi par la banque au jour de l'emprunt, le coût de l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Or, cet indicateur est comparé au taux d'usure qui est calculé sur les taux d'intérêt pratiqués sur la période écoulée. Jusqu'à présent, le taux d’usure n’était calculé qu’une fois par trimestre. Or, les taux d’intérêt augmentent si rapidement que le taux d’usure, calculé sur les taux servis au cours du précédent trimestre, était souvent égal aux taux en cours. De nombreux emprunteurs se trouvaient empêchés de contracter un emprunt. Le taux d’usure est désormais calculé mensuellement et ce jusqu'au 1er juillet 2023.

Si le TAEG proposé par la banque est supérieur au taux d’usure, le prêt est considéré comme usuraire. Ce délit est passible d’un emprisonnement de deux ans et d'une peine d'amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation).

Pour réussir à obtenir un crédit avec un TAEG inférieur au taux d'usure défini par la Banque de France, un emprunteur peut utiliser plusieurs leviers.

En faisant jouer la concurrence et en sollicitant différentes propositions commerciales auprès de plusieurs établissements bancaires, un emprunteur peut négocier et obtenir un meilleur taux nominal.

Grâce à la délégation d'assurance, un emprunteur n'est pas obligé de faire assurer son crédit immobilier par l'assurance groupe, il peut solliciter une compagnie d'assurance qui aura une approche plus personnalisée de son profil, ce qui permettra peut-être de réduire le montant des cotisations d’assurance, et de fait le taux effectif d’assurance intégré dans son TAEG.

L’État et parfois les employeurs peuvent proposer des prêts dits aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l’accession sociale (PAS) qui offrent des taux d’intérêt dérisoires, voire nuls. 

Les frais de dossier forment un paramètre qui contribue à faire augmenter le TAEG, mais qui peut être négocié à la baisse avec l’établissement prêteur.