L'assurance emprunteur dans le cadre d’une VEFA

Publié le 19 décembre 2024

5 minutes

Rédigé par nos experts de l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une garantie nécessaire pour toute personne contractant un prêt immobilier. Elle protège l'emprunteur et sa famille en cas d'incapacité de remboursement due à un accident, une maladie ou un décès. Lorsqu'il s'agit d'un achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), l'assurance emprunteur reste obligatoire, même si elle relève quelques spécificités qui nécessitent une attention particulière lors de la souscription de l'assurance.

Oradéa Vie explique les particularités de l'assurance emprunteur en cas de VEFA et les points de vigilance à prendre en compte.

A retenir
	Pour un prêt en VEFA, l'assurance emprunteur couvre l'intégralité du crédit, même si la totalité des fonds ne sont pas débloqués.
	Les prêts pour VEFA sont aussi appelés des prêts par palier, car les fonds du crédit sont débloqués à chaque étape de l'avancement des travaux.
	Toutes les assurances ne couvrent pas les prêts pour un bien en VEFA, il faut bien se renseigner en cas de recherche pour une assurance individuelle.

2. Comprendre la VEFA et ses spécificités

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou qui est en cours de construction. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux et paie le prix en plusieurs étapes, en fonction de l'état d'avancement du chantier. Ainsi, l'acheteur est tout d'abord propriétaire du sol, ce n'est qu'une fois le logement achevé qu'il en devient totalement propriétaire. Les prêts immobiliers pour une VEFA sont ce qu'on appelle des prêts par palier et comportent quelques spécificités contrairement à un bien classique, car le déblocage des fonds du crédit se fait successivement à chaque étape de construction. Dans les prêts à pallier, vous pouvez avoir le choix, tant que vous ne pouvez pas habiter le bien :

Soit de ne rien payer, de façon à ne pas faire doublon avec vos charges liées au logement (différé d’amortissement et d’intérêts)
Soit de payer juste les intérêts sur la partie débloquée (différé d’amortissement)
Soit de payer les intérêts et le remboursement du capital sur la partie débloquée

Si vous choisissez un différé, cela a en général un coût supplémentaire.

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3. L'assurance emprunteur : élément clé du financement en VEFA

L'assurance emprunteur est rendue obligatoire par les banques pour obtenir un prêt immobilier. Elle permet de garantir le remboursement des mensualités ou du capital restant dû, selon la part assurée, en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Pour un bien en VEFA, l'assurance emprunteur doit couvrir les mêmes risques que pour un bien classique. Généralement, l'assurance ne couvre que les fonds qui sont débloqués, mais dans le cas d'un bien VEFA il y a un engagement entre l'acheteur, le promoteur, et la banque : l'assurance doit également couvrir les fonds qui ne sont pas encore débloqués. Cependant, toutes les assurances ne couvrent pas les prêts pour VEFA, il faut donc bien informer l'assureur de votre situation avant toute souscription et vous assurer que le prêt tel que vous l’avez souscrit est correctement couvert par l’assureur.

4. Le financement et le déblocage des fonds

Le déblocage des fonds pour un bien en VEFA se fait par étapes, en fonction de l'avancement des travaux. À chaque étape, une partie du prêt est débloquée. Le déblocage des fonds correspond à un calendrier de versements selon les différents livrables donnés par le promoteur. L’emprunteur défini avec la banque les modalités de remboursement et de paiement des intérêts des fonds débloqués en fonction de sa capacité à assumer les frais inhérents à son logement en attendant d’habiter dans le bien en VEFA en plus du remboursement du crédit. La question est la même pour les investisseurs : peuvent-il payer le crédit avant même la mise en location ?

Contrairement à ce que beaucoup pourraient penser, cela n'impacte pas les mensualités de l'assurance de prêt immobilier, étant donné qu'elle prend effet dès la souscription et couvre l'ensemble du prêt.

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5. Situations particulières et protection de l'emprunteur

En cas de retard de livraison ou de faillite du promoteur, l'assuré peut souscrire à une garantie financière d'achèvement pour se protéger contre ce type de risque. Cependant, si jamais l'intégralité des fonds ne sont pas débloqués pour une quelconque raison, le coût de l'assurance de prêt immobilier peut être réajusté.

Il est possible de changer d'assurance emprunteur pendant la phase de construction, mais il est important de s'assurer que la nouvelle assurance offre des garanties équivalentes à la couverture exigée par la banque.

Vos questions sur l'assurance de prêt immobilier en VEFA

La couverture de l'assurance emprunteur en VEFA débute dès la signature de l'offre de prêt en cas d'assurance groupe ou dès la signature du contrat d'assurance pour une assurance individuelle.

Oui, grâce à la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance à tout moment au cours de la phase de construction et même après, à condition que la nouvelle assurance offre des garanties équivalentes à la couverture exigée par la banque.

Si vous tombez en arrêt maladie avant le déblocage total du crédit, la plupart des contrats verseront le montant de ce que vous réglez à la banque, à savoir les intérêts intercalaires. Ce point est toutefois à vérifier dans votre notice d’information.

Les garanties couvertes par le contrat d’assurance emprunteur fonctionnent normalement pendant la construction. Il est donc possible de déclarer un sinistre décès ou arrêt maladie par exemple, l’assureur prendra en charge dans les mêmes conditions d’après la fin de la construction.