Qu’est-ce que le taux d'endettement maximum ?

Le taux d'endettement fait partie des points d'attention fixés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) dans la décision relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers du 29 septembre 2021. Le taux d'endettement correspond au rapport entre la somme des mensualités de remboursement de prêts (prêts immobiliers, y compris la cotisation d’assurance emprunteur, et prêts à la consommation) et des charges fixes, divisée par l'ensemble des revenus d'un emprunteur ou d'un ménage. Cet indicateur ne doit pas excéder 35%. 

Oradéa Vie vous présente l'importance du taux d’endettement dans la constitution de tout dossier de prêt immobilier et vous donne les détails de son calcul.

Le taux d'endettement, garde-fou contre le défaut de remboursement d'un crédit immobilier

Le taux d’endettement maximal est une sécurité pour les banques et les autorités de contrôle contre un éventuel défaut de remboursement de l’emprunteur. Outre cet indicateur, le profil de l'emprunteur (« scoring ») fait l'objet d'une étude approfondie et il peut-être pris en compte pour éventuellement déroger à la règle des 35%.

Taux d'endettement et capacité d'emprunt

Le taux d'endettement a une conséquence importante sur la capacité d'emprunt. En effet, le résultat que l'on obtient en appliquant le taux d'endettement à l'ensemble des revenus d'un foyer (moins les charges fixes) détermine le montant maximal des mensualités de remboursement de prêt. Cet indicateur est donc nécessaire pour définir la capacité maximale d'endettement.

Prenons le cas d'un emprunteur percevant une rémunération mensuelle de 2 430 euros qui souhaiterait acheter sa résidence principale sans autre crédit en cours ou charge fixe.

Calcul des mensualités maximales : 2 430 x 35% = 850

Sa mensualité de prêt ne pourra pas excéder 850 euros. Avec un taux d'intérêt à 2,66 % et un taux d'assurance à 0,34 % sur 25 ans, l'emprunteur aura un budget de 254 044 € pour son acquisition.

Si le projet immobilier n'est pas un achat de résidence principale, les charges liées à la résidence principale de l'emprunteur (loyer ou échéances de prêt) doivent être soustraites des revenus mensuels pour déterminer son budget maximal (et le plafond de ses mensualités) au regard de la règle du taux d’endettement maximal.

Comment calculer son taux d'endettement

Le calcul du taux d'endettement est identique pour toutes les banques et le résultat est exprimé en pourcentage.

Formule du taux d'endettement

Taux d'endettement = ((montant des mensualités + charges fixes) x 100) / ensemble des revenus

Les mensualités correspondant au remboursement d'éventuels crédits à la consommation entrent dans le calcul du montant total des charges fixes.

Les revenus pris en compte pour le taux d’endettement

Dans le cas d'un investissement locatif qui constitue une source de revenus, la banque prendra en compte 70% du montant des loyers.

Les allocations diverses (allocations familiales, allocations logement, allocations de retour à l'emploi) ne sont pas prises en compte pour le calcul des revenus, mais elles entrent en compte dans l’étude du scoring de l’emprunteur.

Les charges prises en compte pour le taux d'endettement

Les charges prises en compte pour le calcul du taux d'endettement sont constituées des coûts de la résidence principale (loyer, mensualité) ainsi que des mensualités des crédits en cours, y compris les prêts à la consommation.

Exemple de calcul d’un taux d'endettement

Un emprunteur ayant un revenu mensuel de 3 500 euros qui payerait

  • un loyer de 700 euros
  • et 200 euros de mensualité pour le remboursement d'un crédit automobile

aurait un taux d'endettement de (700+200) x 100/3500 = 25,71 %. Il serait donc en capacité de souscrire un emprunt supplémentaire.

Quels sont les ajustements possibles ?

Une souplesse relative est parfois possible et, quand ce n’est pas le cas, l’emprunteur peut faire varier certains paramètres pour diminuer son taux d’endettement. 

Existe-t-il une souplesse par rapport au taux de 35% ?

Au cas par cas, en fonction des situations et du scoring de l’emprunteur, propre à chaque banque, le taux d'endettement autorisé peut être revu à la hausse ou à la baisse. La stabilité de l'emploi, une possibilité d'évolution, la fidélité à une banque (qui a donc aussi accès aux anciens relevés de compte et qui peut en vérifier la gestion), ou encore la perspective de primes régulières sont autant d'arguments en faveur d'une souplesse relative.

Par quels indicateurs ce taux peut-il être pondéré ?

Au-delà du taux d'endettement, un établissement bancaire va aussi considérer le "reste à vivre" et le "quotient familial". 

Par "reste à vivre", on entend la somme restant après paiement des mensualités de crédit. En effet, une banque sera sans doute moins stricte avec un ménage ayant 8 000 euros de revenus mensuels et un reste à vivre de 8000-(8 000x35%)= 5 200 euros qu'avec un emprunteur recevant un salaire de 2000 euros et ayant donc un reste à vivre de 1300 s'il s'endette à 35 %. 

De même, une banque fait la part des choses entre les dépenses d'un célibataire qui ne sont pas les mêmes que les dépenses d'une famille. Le quotient familial est donc important pour voir si le "reste à vivre" est ajusté aux finances d'un emprunteur ou d'un ménage quand il y a un co emprunteur.

Réduire son taux d'endettement

Dans le cas où un emprunteur souhaite réduire son taux d'endettement, plusieurs options s'offrent à lui.

Regrouper ses prêts pour faire baisser son taux d'endettement

Outre une augmentation de ses revenus mensuels, la solution pour baisser son taux d’endettement est de regrouper ses prêts au sein d'un même établissement bancaire. Un emprunteur peut ainsi bénéficier de conditions financières plus avantageuses avec notamment des taux plus intéressants, qui diminue de fait les mensualités et réduit ainsi le taux d'endettement. Il est toujours intéressant de faire une simulation de rachat de crédit auprès de banques concurrentes.

Pour réduire son taux d'endettement, il est aussi possible d'augmenter son apport personnel afin de diminuer le montant du prêt immobilier et de réduire ainsi les mensualités.

Changer d’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur fait partie de la mensualité de remboursement de prêt et entre donc dans le calcul du taux d’endettement maximal. Il peut donc être judicieux de souscrire à un contrat d’assurance emprunteur plus avantageux financièrement pour diminuer votre taux d’endettement.

Si vous souhaitez changer d’assurance emprunteur, n’hésitez pas à réaliser une simulation, nos conseillers vous accompagneront dans vos démarches afin de vous proposer la solution la plus adaptée à votre profil.

FAQ Taux d'endettement

Un calcul d'endettement permet de définir sa capacité d'endettement et donc le budget que l'on peut accorder à un projet immobilier.

Le surendettement définit une situation dans laquelle le taux d'endettement est supérieur à 35%. Le code de la consommation régit les situations de surendettement.


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1IRIADE Emprunteur n°90.247 D est un contrat d’assurance collective sur la vie à adhésion facultative souscrit par l’association APOGÉE au profit de ses membres, auprès d’ ORADÉA VIE, société anonyme d’assurance sur la vie et de capitalisation au capital de 26 704 256 euros, siège social : Tour D2 - 17 bis place des reflets - 92919 Paris la Défense cedex, entreprise régie par le code des assurances - 430 435 669 RCS Nanterre
2 Moyenne calculée sur la base d'estimations réalisées sur des comparateurs et concernant différents profils (âge, montant de capitaux empruntés, durées, quotités...)