Est-il possible d'avoir recours au prêt immobilier sans assurance ?

Au regard du poids que représente l'assurance emprunteur dans un prêt immobilier, les emprunteurs peuvent songer à réaliser des économies en obtenant un prêt immobilier sans souscrire une assurance emprunteur.

Cependant, dans la mesure où les banques conditionnent souvent l'octroi d’un crédit à la souscription d’une assurance emprunteur avec, a minima, les garanties Décès et PTIA, est-il réellement possible d'accéder à l’emprunt immobilier sans assurance emprunteur ?

Oradéa Vie explore pour vous les options du prêt immobilier sans assurance.

Crédit immobilier sans assurance : quelles alternatives ?

En cas d'acceptation par votre banque

Rares sont les cas où une banque accepte de financer un crédit immobilier sans qu’y soit associée une assurance emprunteur. Et pour cause, l’assurance emprunteur protège la banque du risque de défaut de paiementde l’emprunteur en cas de maladie, d’accident, et parfois de perte d’emploi : elle va prendre le relais dans le versement des mensualités ou en remboursant le capital restant dû.

En exigeant que l’emprunteur souscrive une assurance pour son prêt, la banque prend ainsi la garantie d’être remboursée des sommes prêtées dans ces cas-là, même si l’emprunteur se trouve en défaut de paiement.

Les banques demandent généralement des garanties en complément de l’assurance emprunteur. Cette garantie peut être une caution (comme celle du Crédit Logement), une hypothèque ou un nantissement. Ainsi, si l’emprunteur ne peut plus honorer ses mensualités de crédit immobilier, la dette contractée sera remboursée par la personne (physique ou morale) ou l’organisme caution du prêt, par la vente du bien immobilier ou celle du produit financier apporté en garantie.

Dans de très rares cas, la banque peut accorder un prêt immobilier avec cette garantie, sans obligation pour l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. C’est en général l’étude patrimoniale de l’assuré qui permet à la banque d’estimer qu’elle ne prend pas de risque à se passer d’assurance.

Les risques en cas d'absence d'assurance

Dans de rares exceptions, il est possible pour l’emprunteur de ne pas souscrire d’assurance de prêt immobilier, à condition qu’il prenne une autre garantie qui assure suffisamment la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur suite à maladie ou accident.

Il faut, pour cela, que l’emprunteur apporte en gage un patrimoine, financier ou immobilier, que la banque pourra saisir en cas de non-remboursement des mensualités. Le risque pour l’emprunteur est d’être dépossédé de ce gage en cas de coup dur : en effet, la propriété du bien gagé deviendra celle de la banque, ce qui peut représenter une perte conséquente pour l’emprunteur. Souscrire un prêt sans assurance est donc un projet plus risqué pour l’emprunteur.

A l’inverse, si l’emprunteur souscrit une assurance emprunteur, l’assurance prendra en charge le remboursement de ses mensualités ou du capital restant dû et il conservera la propriété du bien immobilier objet de l’emprunt.

Est-il possible de refuser la souscription d'une assurance emprunteur ?

L'organisme prêteur impose à l’emprunteur de souscrire une assurance pour se prémunir du risque d’impayé si l’emprunteur n’est plus en capacité d’assurer le remboursement de ses mensualités suite à une maladie ou un accident.

Cependant, si en théorie aucun texte de loi n’oblige l’emprunteur à souscrire une assurance de prêt immobilier, il est en pratique très peu probable que la banque accorde un prêt sans la mise en place d’une assurance emprunteur.

Emprunter sans assurance peut être envisageable dans de rares exceptions et cette solution est réservée aux personnes disposant d’un patrimoine financier ou immobilier dont la valeur est supérieure à celle du bien pour lequel ils souhaitent souscrire un emprunt. Il est donc indispensable de présenter un excellent dossier.

Quelles solutions si un assureur refuse de couvrir votre prêt immobilier ?

Pourquoi l'assureur peut refuser de vous couvrir ?

L'assureur peut refuser de vous couvrir s’il estime que le risque médical est trop important, une fois que votre dossier a été étudié conformément à la Convention AERAS : si votre dossier est éligible, il devra être instruit à 3 niveaux d’étude.

Par ailleurs, certaines professions (militaire, gendarme, élagueur, convoyeur de fonds, etc.) sont jugées particulièrement dangereuses, de même que certains sports (alpinisme, plongée, etc.).

Comment réagir en cas de refus ?

Face à un refus d'assurance emprunteur, vous avez tout intérêt à transmettre votre dossier à plusieurs assureurs : ils n’ont pas tous la même politique d’acceptation des risques.  En tout état de cause, la banque doit chercher d’autres solutions et n’a pas le droit de refuser d’octroyer le prêt sur le seul motif du refus d’assurance.

Alternatives lorsqu'il est impossible de souscrire une assurance de prêt

La convention AERAS, signée par les assureurs et les organismes prêteurs, cherche à améliorer l’accès à l’emprunt des personnes présentant un risque aggravé de santé.

Dans le cas où l’emprunteur ne trouve pas de compagnie d’assurance prête à l’accepter, les banques doivent chercher des garanties alternatives et justifier quand elles refusent un dossier. En pratique, lorsque l’emprunteur est inéligible à l’assurance, un prêt lui est très difficilement accordé.

Quelques établissements bancaires, hors banques de réseau, proposent cependant des alternatives aux personnes inéligibles à l’assurance emprunteur ou pour lesquelles le coût en est trop élevé, notamment les seniors, en raison des surprimes.

Pour pouvoir choisir ces alternatives à l’assurance de prêt immobilier, l’emprunteur doit posséder un patrimoine financier ou immobilier supérieur à l’acquisition qu’il s’apprête à réaliser.

Trois garanties peuvent venir apporter à la banque la sécurité d’être remboursée dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus honorer le remboursement de ses mensualités de prêt.

Le cautionnement

Le cautionnement représente l’engagement d’un tiers à rembourser le crédit immobilier à la place de l’emprunteur, si ce dernier n’est plus en capacité de le faire. La caution peut être une personne physique ou morale.

Le cautionnement fait partie des garanties parfois demandées par la banque, même si l'emprunteur souscrit une assurance emprunteur par ailleurs. Si le tiers qui cautionne le prêt est un organisme financier comme le Crédit Logement, cette garantie est qualifiée de “cautionnement bancaire”.

Il existe aussi le cautionnement mutuel : l’emprunteur verse à l’organisme qui se porte caution une « commission de caution » et une contribution au Fonds Mutuelle de Garantie (FMG). Le risque est mutualisé au niveau de tous ses adhérents. Sauf exception, l’emprunteur ne récupérera pas le montant versé lors du solde du prêt.

Le nantissement

Dans le cas du nantissement, l’emprunteur apporte en gage un bien incorporel, comme un compte d'assurance vie, un portefeuille d'actions ou encore un plan d'épargne salariale, dont la valeur doit être égale ou supérieure à celle de l’emprunt.

La propriété du bien placé reste celle de l’emprunteur, mais, si ce dernier se trouve en défaut de paiement, le droit d’utiliser le bien nanti au prorata du capital restant dû revient à l’organisme bancaire.

Le nantissement couvre le risque pour la banque, que l’emprunteur ne puisse plus rembourser le crédit. Par exemple, si l’emprunteur vient à décéder, le bien nanti ira à la banque à concurrence du capital restant dû.

Dans le cadre du nantissement d’un contrat assurance-vie, la banque va regarder le contenu : si les titres sont côtés, liquides, le degré de risque associé…. Pendant la durée du nantissement, les retraits et les arbitrages ne sont possibles qu’avec l’accord de la banque.

L'hypothèque

Hypothèque conventionnelle

L’assurance emprunteur peut être facultative notamment dans le cadre du crédit hypothécaire. Associé à une garantie hypothécaire conventionnelle, ce crédit est réservé aux propriétaires d'un patrimoine immobilier. Les banques prêtent généralement dans la limite de 50 à 70 % de la valeur des biens hypothéqués.

Si l’emprunteur n’est plus en mesure de payer ses mensualités, la propriété du bien revient à la banque, qui le vendra aux enchères pour récupérer son dû.

Le notaire inscrit le bien gagé au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques), ce qui représente des frais supplémentaires pour l’emprunteur.

La durée de l'hypothèque conventionnelle est la même que celle du crédit immobilier bien qu’elle demeure inscrite aux services de la publicité foncière encore 12 mois après le solde du remboursement. Après ce terme, l'inscription disparaît sans coût supplémentaire, ni démarche de la part de l’emprunteur.

Il est possible de faire lever l'hypothèque avant l’arrivée à échéance du crédit, sous certaines conditions.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers permet de garantir l'achat d'un bien existant (maison, appartement, terrain), mais pas le financement de travaux, ni un achat en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Cette solution offre un avantage :

  • pour l’emprunteur, car son coût est moindre que celui de l’hypothèque conventionnelle ;
  • pour l’organisme prêteur, car en cas de défaillance de l’emprunteur, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers permet à la banque d’exiger la revente du bien et de prélever, en priorité par rapport aux autres créanciers, le montant restant à rembourser par l’emprunteur.

FAQ : Prêt immobilier sans assurance

Aucune loi n’oblige l’emprunteur à souscrire une assurance pour un prêt immobilier, mais, en pratique, il est très difficile d’obtenir un crédit immobilier sans assurance emprunteur à moins de posséder un patrimoine conséquent que l’on peut apporter en garantie.

Les garanties minimales comprises dans une assurance de prêt immobilier sont le Décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). La banque exige en outre pour l’achat de la résidence principale les garanties Incapacité Temporaire Totale (ITT) et Invalidité Permanente Totale (IPT)

Une assurance emprunteur représente généralement 30% du coût global du crédit immobilier.

Pour obtenir un prêt immobilier sans passer par une banque, il convient de solliciter son entourage pour un prêt entre particuliers, certains organismes de gestion sociale, ou encore recourir au crowdfunding.


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1IRIADE Emprunteur n°90.247 D est un contrat d’assurance collective sur la vie à adhésion facultative souscrit par l’association APOGÉE au profit de ses membres, auprès d’ ORADÉA VIE, société anonyme d’assurance sur la vie et de capitalisation au capital de 26 704 256 euros, siège social : Tour D2 - 17 bis place des reflets - 92919 Paris la Défense cedex, entreprise régie par le code des assurances - 430 435 669 RCS Nanterre
2 Moyenne calculée sur la base d'estimations réalisées sur des comparateurs et concernant différents profils (âge, montant de capitaux empruntés, durées, quotités...)