Est-il possible d'avoir recours au prêt immobilier sans assurance ?

Rares sont les cas où une banque accepte de financer un crédit immobilier sans qu’y soit associée une assurance emprunteur. Et pour cause, l’assurance emprunteur protège la banque du risque de défaut de paiementde l’emprunteur en cas de maladie, d’accident, et parfois de perte d’emploi : elle va prendre le relais dans le versement des mensualités ou en remboursant le capital restant dû.

En exigeant que l’emprunteur souscrive une assurance pour son prêt, la banque prend ainsi la garantie d’être remboursée des sommes prêtées dans ces cas-là, même si l’emprunteur se trouve en défaut de paiement.

Les banques demandent généralement des garanties en complément de l’assurance emprunteur. Cette garantie peut être une caution (comme celle du Crédit Logement), une hypothèque ou un nantissement. Ainsi, si l’emprunteur ne peut plus honorer ses mensualités de crédit immobilier, la dette contractée sera remboursée par la personne (physique ou morale) ou l’organisme caution du prêt, par la vente du bien immobilier ou celle du produit financier apporté en garantie.

Dans de très rares cas, la banque peut accorder un prêt immobilier avec cette garantie, sans obligation pour l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. C’est en général l’étude patrimoniale de l’assuré qui permet à la banque d’estimer qu’elle ne prend pas de risque à se passer d’assurance.

Dans de rares exceptions, il est possible pour l’emprunteur de ne pas souscrire d’assurance de prêt immobilier, à condition qu’il prenne une autre garantie qui assure suffisamment la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur suite à maladie ou accident.

Il faut, pour cela, que l’emprunteur apporte en gage un patrimoine, financier ou immobilier, que la banque pourra saisir en cas de non-remboursement des mensualités. Le risque pour l’emprunteur est d’être dépossédé de ce gage en cas de coup dur : en effet, la propriété du bien gagé deviendra celle de la banque, ce qui peut représenter une perte conséquente pour l’emprunteur. Souscrire un prêt sans assurance est donc un projet plus risqué pour l’emprunteur.

A l’inverse, si l’emprunteur souscrit une assurance emprunteur, l’assurance prendra en charge le remboursement de ses mensualités ou du capital restant dû et il conservera la propriété du bien immobilier objet de l’emprunt.

L'assureur peut refuser de vous couvrir s’il estime que le risque médical est trop important, une fois que votre dossier a été étudié conformément à la Convention AERAS : si votre dossier est éligible, il devra être instruit à 3 niveaux d’étude.

Par ailleurs, certaines professions (militaire, gendarme, élagueur, convoyeur de fonds, etc.) sont jugées particulièrement dangereuses, de même que certains sports (alpinisme, plongée, etc.).

Face à un refus d'assurance emprunteur, vous avez tout intérêt à transmettre votre dossier à plusieurs assureurs : ils n’ont pas tous la même politique d’acceptation des risques.  En tout état de cause, la banque doit chercher d’autres solutions et n’a pas le droit de refuser d’octroyer le prêt sur le seul motif du refus d’assurance.

La convention AERAS, signée par les assureurs et les organismes prêteurs, cherche à améliorer l’accès à l’emprunt des personnes présentant un risque aggravé de santé.

Dans le cas où l’emprunteur ne trouve pas de compagnie d’assurance prête à l’accepter, les banques doivent chercher des garanties alternatives et justifier quand elles refusent un dossier. En pratique, lorsque l’emprunteur est inéligible à l’assurance, un prêt lui est très difficilement accordé.

Quelques établissements bancaires, hors banques de réseau, proposent cependant des alternatives aux personnes inéligibles à l’assurance emprunteur ou pour lesquelles le coût en est trop élevé, notamment les seniors, en raison des surprimes.

Pour pouvoir choisir ces alternatives à l’assurance de prêt immobilier, l’emprunteur doit posséder un patrimoine financier ou immobilier supérieur à l’acquisition qu’il s’apprête à réaliser.

Trois garanties peuvent venir apporter à la banque la sécurité d’être remboursée dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus honorer le remboursement de ses mensualités de prêt.

Le cautionnement représente l’engagement d’un tiers à rembourser le crédit immobilier à la place de l’emprunteur, si ce dernier n’est plus en capacité de le faire. La caution peut être une personne physique ou morale.

Le cautionnement fait partie des garanties parfois demandées par la banque, même si l'emprunteur souscrit une assurance emprunteur par ailleurs. Si le tiers qui cautionne le prêt est un organisme financier comme le Crédit Logement, cette garantie est qualifiée de “cautionnement bancaire”.

Il existe aussi le cautionnement mutuel : l’emprunteur verse à l’organisme qui se porte caution une « commission de caution » et une contribution au Fonds Mutuelle de Garantie (FMG). Le risque est mutualisé au niveau de tous ses adhérents. Sauf exception, l’emprunteur ne récupérera pas le montant versé lors du solde du prêt.

Dans le cas du nantissement, l’emprunteur apporte en gage un bien incorporel, comme un compte d'assurance vie, un portefeuille d'actions ou encore un plan d'épargne salariale, dont la valeur doit être égale ou supérieure à celle de l’emprunt.

La propriété du bien placé reste celle de l’emprunteur, mais, si ce dernier se trouve en défaut de paiement, le droit d’utiliser le bien nanti au prorata du capital restant dû revient à l’organisme bancaire.

Le nantissement couvre le risque pour la banque, que l’emprunteur ne puisse plus rembourser le crédit. Par exemple, si l’emprunteur vient à décéder, le bien nanti ira à la banque à concurrence du capital restant dû.

Dans le cadre du nantissement d’un contrat assurance-vie, la banque va regarder le contenu : si les titres sont côtés, liquides, le degré de risque associé…. Pendant la durée du nantissement, les retraits et les arbitrages ne sont possibles qu’avec l’accord de la banque.