Prêt relais immobilier : fonctionnement, types et conditions

Mis à jour le 15 juillet 2025

7 minutes

Rédigé par nos experts de l'assurance emprunteur

Un prêt relais permet à un emprunteur d’acheter un nouveau bien immobilier grâce à la vente d'un bien immobilier qu'il possède déjà, mais sans attendre que le bien soit vendu pour concrétiser son nouveau projet d'achat.

L'intérêt d'un prêt relais est donc d'obtenir une avance de trésorerie dans le cadre d’un achat vente de logement, facilitant ainsi le financement d'une nouvelle acquisition.

A noter, le prêt relais n’est pas toujours pris en compte dans le cumul qui permet l’accès à certains dispositifs de l’assurance emprunteur.

1. Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Un prêt relais est un dispositif financier permettant à un emprunteur d'acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente de son bien actuel. Ce type de prêt offre une avance de trésorerie qui facilite l'achat d'un nouveau logement, tout en attendant la vente de l'ancien. L'intérêt principal du prêt relais réside dans sa capacité à offrir une solution rapide pour ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier sans attendre la finalisation de la vente de leur bien existant. Lorsque la banque vous octroie un prêt relais, vous avez deux ans pour vendre l’ancien bien immobilier. Sur un autre plan, il est important de noter que le prêt relais n'est pas toujours pris en compte dans le calcul des formalités médicales de l'assurance emprunteur.

Bon à savoir :

En 2025, les taux des prêts relais sont aux alentours des 4,8% selon la Banque de France.

2. Différents types de prêts relais pour chaque situation

À chaque projet peut correspondre un type de prêt relais :

Prêt relais sec : avance de fonds sans passer par un crédit immobilier

Le fonctionnement d'un prêt relais sec est semblable à une avance accordée par la banque. Le montant d'un prêt relais sec s'élève au prix d'acquisition du nouveau bien, à condition que la valeur du nouveau logement soit inférieure au capital que vous percevrez après la vente du bien que vous possédez initialement.

Dans ce cas, vous rembourserez chaque mois les intérêts et l’assurance, jusqu’à la vente de votre bien. Exceptionnellement, les intérêts peuvent être remboursés à terme, une fois que la vente a eu lieu.

Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé à un crédit immobilier

Dans le cas où le logement initial est déjà financé par un crédit immobilier et que la valeur du projet immobilier est supérieure, l'emprunteur peut obtenir un prêt relais unique qui inclut l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt immobilier. Le prêt relais adossé est souvent mis en place si vous avez un coup de cœur pour un logement et que vous ne voulez pas attendre d’avoir vendu votre ancien bien pour saisir cette opportunité.

Prêt relais en franchise totale

Dans cette situation, l'emprunteur ne rembourse que les cotisations d'assurance emprunteur pendant toute la durée du prêt relais. La somme des intérêts du prêt relais sera prélevée sur la somme perçue par l'emprunteur à l'issue de la vente de son logement initial. Cette option est intéressante pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où vous êtes propriétaire de deux logements

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3. Comment fonctionne un prêt relais ?

Découvrez le fonctionnement du prêt relais.

Calcul du montant total d'un prêt relais

Les banques retiennent en moyenne 70% de la valeur estimée du bien immobilier mis en vente pour calculer le montant du prêt relais. Cette estimation doit être faite par des professionnels de l’immobilier, généralement les banques exigent un minimum de 2 estimations pour un même bien.

Quel est le coût final d'un crédit relais ?

Le coût final d’un crédit relais est la somme de différents paramètres :

Les intérêts et cotisations d'assurance emprunteur

Comme dans un crédit immobilier classique, l'emprunteur paie chaque mois des frais correspondant aux intérêts du prêt ainsi qu'une cotisation d'assurance emprunteur.

Les frais d’ouverture

Les frais d'ouverture sont constitués par les frais de garantie et d’hypothèque qui s'élèvent généralement à 1% du montant prêté et les frais de dossier, qui sont compris entre 200 € et 800 € selon les établissements bancaires.

Les frais de clôture

Il n'y a pas de frais de clôture dans le cadre d'une caution, mais si le prêt a été garanti par une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque via un prêteur de deniers, il faudra prévoir des frais de mainlevée.

Le taux d'un prêt relais

En moyenne, le taux d'un prêt relais est de 0,10 % à 0,30 % plus élevéque celui d’un crédit immobilier classique. Les taux de prêts relais suivent donc la courbe montant des taux de prêts immobiliers classiques et dépassent le seuil de 3,00 %.

Quelle est la durée maximale du prêt relais ?

Un prêt relais est accordé pour une période courte, qui n’excède généralement pas 24 mois.

4. Meilleures garanties et assurances pour un prêt relais immobilier ?

Outre la garantie décès et la garantie PTIA qui sont les garanties sine qua none requises par un établissement bancaire pour accorder un prêt immobilier, vous pouvez souscrire à une garantie IPP, IPT, ITT ou encore garantie perte d'emploi, si vous avez choisi un prêt relais dont vous remboursez les intérêts mensuellement. En tout état de cause, il est conseillé de réaliser des simulations pour définir la meilleure assurance de prêt en fonction de votre situation.

Même si vous remboursez déjà un crédit et que vous en souscrivez un en parallèle, il est tout de même important de chercher une assurance emprunteur. Cette protection est rendue obligatoire par les banques pour vous voir octroyer un crédit. Il est tout de même possible d’emprunter sans assurance, mais il faut avoir en amont l’accord de la banque, et c’est possible dans des cas très rares.

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5. Les avantages et inconvénients du prêt relais

Un prêt relais offre l'avantage de concrétiser un nouveau projet immobilier même si le bien initial n'est pas encore vendu. Cette opportunité est intéressante principalement dans le cadre d'un changement de résidence principale. Le prêt relais offre donc une certaine souplesse à l'emprunteur, bien que cela représente un surcoût et une pression supplémentaire pour vendre le bien immobilier initial dans un délai de deux ans. Cela impose donc de bien connaître le marché, ce qui est assez complexe actuellement.