Assurance prêt immobilier pour SCI : quelles démarches ?

Si vous achetez un bien immobilier au nom d’une Société Civile Immobilière (SCI), la banque vous demandera, ainsi qu’aux autres associés, de souscrire une assurance emprunteur. La banque se protège ainsi contre les risques de décès des associés, qui pourraient impacter la capacité de la SCI à faire face au remboursement du crédit. La question de savoir si l’assurance emprunteur est différente lorsque l’emprunteur est une SCI peut se poser. 

Oradéa Vie explore pour vous le sujet de l’assurance de prêt immobilier sur une SCI. 

Une SCI  est une société qui a pour objectif de gérer un patrimoine immobilier. Elle permet de détenir et gérer des biens immobiliers. Les associés, qui doivent être a minima deux au sein de la société, détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport et sont imposés individuellement sur les bénéfices. Les associés désignent un gérant qui sera en charge de la gestion courante de la société sans avoir à solliciter les autres associés. 

Elle est souvent utilisée afin de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier familial.

Il existe plusieurs types de SCI, chacune adaptée à des objectifs spécifiques :

• La SCI familiale, pour gérer un patrimoine immobilier en famille,
• La SCI de location, qui a pour but la location de biens immobiliers,
• La SCI professionnelle, qui gère un patrimoine immobilier de locaux qui sont utilisés dans le cadre d’activité professionnelle,
• La SCI de construction-vente, destinée à la construction d’immeubles en vue de leur vente,
• La SCI d’attribution, permet d’acheter ou de construire des biens immobiliers afin de les diviser en fraction attribuées à chaque associé au prorata de leurs parts dans la SCI,
• La SCI de jouissance à temps partagé  permet de se voir attribuer un droit d’occupation en échange de l’achat de part dans la SCI. Ce type de SCI concerne le plus souvent des résidences de tourisme et permet ainsi de régir l’occupation du bien. 

L’assurance de prêt immobilier est une assurance dite "de personne", qui assure des risques liés à la vie humaine. Cela signifie donc que, si le souscripteur du contrat et payeur de la prime sont la SCI, l’assuré sera forcément une personne physique. En l’occurrence, la banque demandera très certainement à ce que tous les associés soient assurés, au prorata de leur parts dans la SCI. La quotité assurée sera donc égale à ce prorata.

Il n’y a donc au final aucune complication réelle liée au fait que ce soit une SCI qui emprunte.

Lorsque c’est une SCI qui achète un bien par le biais d’un crédit, il est nécessaire que ce soit la SCI qui souscrive et paye les assurances emprunteurs des associés de la SCI. En effet, cela permet de comptabiliser l’assurance comme une charge de la SCI et donc de la déduire du résultat ou du revenu imposable.

Il est important de bien choisir les garanties de votre assurance emprunteur. Celles-ci doivent être adaptées aux besoins de la SCI et de ses associés, en tenant compte des risques spécifiques liés à l’activité immobilière. Toutefois, le choix des garanties ne dépend pas entièrement de la volonté de l’emprunteur mais de la banque. En effet, lors de votre demande de prêt, la banque va vous proposer son contrat d’assurance groupe qui contient ses exigences générales liées à sa politique de risque face aux sinistres. Ainsi, si vous ne souhaitez pas souscrire l’assurance de votre banque et de vous orienter vers une assurance individuelle, le contrat que vous souhaiteriez souscrire doit comporter les mêmes couvertures que le contrat de votre banque, c’est ce qu’on appelle l’équivalence des garanties. 

Pour définir les garanties à souscrire, la banque va s’attacher à l’objet du financement :

• est-ce que la SCI va louer le bien acquis grâce au crédit à des tiers ? Dans ce cas, le remboursement du crédit n’est pas lié à la capacité des associés à travailler, seuls le décès et la PTIA seront à souscrire.
• est-ce que la SCI achète le bien dans lequel vivront les associés ? Dans ce cas, la banque demandera également la souscription des garanties incapacité et invalidité.