Assurance de prêt immobilier : les situations particulières à connaître

L'assurance de prêt immobilier est essentielle pour protéger les emprunteurs en cas d'imprévus. Cependant, plusieurs situations spécifiques peuvent avoir un impact lors de la souscription au contrat d'assurance. Ces situations peuvent être une profession ou un sport à risque, une maladie préexistante ou un achat immobilier effectué avec une SCI. Par exemple, imaginez que vous êtes un alpiniste professionnel souhaitant acheter une maison. Votre métier comporte des risques spécifiques, comment cela impacte-t-il votre assurance de prêt ? Ou encore, vous avez des antécédents médicaux et vous vous demandez si vous pouvez obtenir une couverture adéquate.

Oradéa Vie vous guide à travers ces cas complexes pour vous aider à mieux comprendre l'impact des situations particulières lors de la souscription du contrat d'assurance et vous permettre de faire un choix éclairé.

Pour évaluer le risque que vous représentez de déclarer un sinistre à la suite de problèmes de santé, l'assureur peut vous demander de remplir un questionnaire de santé, sauf si vous respectez les conditions pour bénéficier de la suppression du questionnaire de santé conformément à la loi Lemoine de 2022. Après étude de votre questionnaire, si le médecin conseil de l'assureur estime que vous représentez un risque plus élevé que la normale de déclarer un sinistre, il peut ajouter des exclusions de garantie sur certaines pathologies ou des surprimes à votre contrat d'assurance. 

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l'accès à l'assurance de prêt pour les personnes ayant des antécédents médicaux. Elle propose notamment le droit à l'oubli qui permet de ne pas déclarer son ancienne pathologie si votre protocole thérapeutique est achevé depuis plus de 5 ans et que vous n'avez pas connu de rechute depuis. Le droit à l'oubli concerne uniquement les cancers et l’hépatite C. Pour les autres pathologies, il vous faudra l'indiquer dans le questionnaire de santé, si vous devez en compléter un, afin d'éviter une fausse déclaration lors de la souscription. A partir de là, vous pouvez bénéficier des mêmes dispositifs de la convention AERAS que dans le cas de maladies chroniques.

Pour les emprunteurs atteints de maladies chroniques, il faudra également l'indiquer dans le questionnaire de santé s’il est demandé. En déclarant un problème de santé, cela peut impacter votre couverture d'assurance. C'est pourquoi la convention AERAS a mis en place plusieurs dispositifs permettant de faciliter l'accès à l'assurance :

• La grille de référence qui liste certaines pathologies qui doivent être acceptés par les assureurs sans majoration ou exclusion de garantie ou avec des plafonds de surprimes.
• Les 3 niveaux d'examen des dossiers, qui obligent l'assureur à envoyer un dossier à des experts pour qu'il soit réétudié. Il y a notamment la seconde analyse par l'assureur choisi avec la réalisation d'examens médicaux et au troisième niveau, le dossier est envoyé à un pool de réassureurs.
• L’écrêtement des surprimes, qui permettent de limiter la majoration du montant de l'assurance pour les foyers les plus modestes. 
• La garantie invalidité spécifique (GIS), qui est définie par un taux d'invalidité supérieur à 70%. Cette garantie ne comporte aucune exclusion sur la pathologie déclarée par l'assuré. 

Pour les seniors, l'âge peut entraîner des surprimes et des conditions de couverture spécifiques. Les assureurs évaluent les risques liés à la santé et à l'espérance de vie, ce qui peut augmenter les tarifs. Il est nécessaire de faire attention à la date de cessation des garanties, qui comportent toutes des limites d'âge de couverture. Presque toutes les garanties de l'assurance de crédit immobilier couvrent des risques qui n’ont de réalité que quand l’assuré exerce une activité professionnelle, ainsi dès le départ à la retraite les garanties ITT (Incapacité Temporaire de Travail), IPP/IPT (Invalidité permanente partielle/totale) ainsi que la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), cessent de couvrir l'assuré.

Pour un contrat d'assurance emprunteur senior, il comportera seulement la garantie décès. 

Exercer une profession qui vous expose à de grands risques peut impacter le coût de votre contrat. Cela peut concerner les pompiers, les policiers, les militaires ou les travailleurs du bâtiment, par exemple, qui présentent des risques accrus d’accidents ou de maladies professionnelles. Pour ces professions, des garanties indispensables comme l'invalidité permanente et l'incapacité de travail peuvent être acceptée avec des surprimes pour couvrir les risques supplémentaires.

Lors de la souscription, il pourra vous être demandé de compléter un questionnaire sur votre profession afin de connaître tous les risques auxquels vous pouvez être exposés.

Les sports extrêmes, comme le parachutisme ou l'alpinisme, sont souvent exclus des garanties d'assurance de prêt immobilier. Leur pratique augmente le risque de déclarer un sinistre lié à un accident. Cependant, il est parfois possible de racheter l'exclusion du sport afin de couvrir l'activité à risque et d’assurer une protection adéquate aux emprunteurs concernés. Cela impactera le coût total de l'assurance.

Les investisseurs et multipropriétaires peuvent souscrire une assurance de prêt immobilier pour leurs biens locatifs. Généralement, les loyers générés par la location des biens immobiliers permettent de rembourser directement le crédit. Ainsi, la banque peut exiger seulement la couverture décès et PTIA dans le contrat d'assurance, car même s'il arrive un sinistre à l'assuré le crédit continuera d'être remboursé.

Si un bien est acquis par une Société Civile Immobilière (SCI), elle doit également souscrire une assurance emprunteur. En revanche, ce seront les associés qui seront les assurés, car l'assuré doit obligatoirement être une personne physique. La banque pourra demander à ce que la part assurée de l'assurance, la quotité, soit répartie au prorata des parts de chaque associé dans la SCI.

Pour les résidences secondaires et locatives, les garanties d'assurance de prêt immobilier demandées par la banque varient selon l'usage du bien. Les résidences secondaires qui ne sont pas louées nécessitent des garanties similaires à celles des résidences principales, tandis que les biens locatifs requièrent une assurance avec les garanties minimales, car les loyers assurent le remboursement du crédit.

Pour bien négocier son contrat d'assurance de prêt immobilier dans des situations particulières, il est nécessaire de comparer les offres disponibles sur le marché. Utiliser des comparateurs en ligne permet de trouver les meilleures garanties et tarifs adaptés à votre profil. Opter pour la délégation d'assurance est une autre option avantageuse, car elle permet de choisir un assureur externe offrant des conditions plus favorables que celles proposées par la banque. Pensez à bien lire la notice d’information et notamment les exclusions, les cessations de garantie, c’est aussi important que le tarif, et ce n’est pas parce que c’est cher que vous êtes mieux couvert. N'hésitez pas à négocier les termes du contrat, notamment les exclusions et les surprimes, pour obtenir une couverture optimale. Enfin, vous pouvez faire appel à un courtier spécialisé pour bénéficier de conseils personnalisés et maximiser vos chances de trouver la meilleure offre.