Assurance prêt immobilier : quel coût et que déclarer pour un prêt de 200 000€

L'assurance emprunteur est une assurance qui est exigée lors d'une demande de prêt immobilier. Elle permet de garantir le remboursement du prêt si l'emprunteur n’a pas la capacité de verser les mensualités en cas de décès ou d'arrêt de travail. Pour un capital assuré de 200 000 euros, la souscription se fait généralement en plusieurs étapes mais qui ont été simplifiées, dans certains cas, depuis 2022 et l'arrivée de la nouvelle Loi Lemoine. 

Oradéa Vie explique l'importance de l'assurance emprunteur, son fonctionnement et comment cela se passe pour un montant assuré de 200 000€.  

C’est la banque qui impose la souscription d’une assurance emprunteur, dans le cadre des garanties qu’elle prend pour octroyer un prêt. Cela dit, l'assurance prêt immobilier a aussi un intérêt pour l’emprunteur car elle vient le protéger, ainsi que ses ayants droits, comme sa famille, contre les imprévus de la vie. En cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie de l'assuré, l'assureur viendra prendre en charge la part assurée du capital restant dû. Et si l'emprunteur se trouve en situation d'invalidité ou d'incapacité de travail, l'assurance versera les mensualités à la banque à hauteur de la part assurée du prêt, la quotité assurée, ainsi la prise en charge peut donc être totale ou partielle, évitant ainsi à sa famille de devoir assumer cette charge financière. Cela permet de sécuriser le patrimoine familial et de garantir la stabilité financière. 

L'assurance de prêt immobilier n'est pas une assurance rendue obligatoire par la législation mais par les organismes prêteurs qui souhaitent avoir une garantie de remboursement du montant emprunter. Il s'agit généralement d'une condition obligatoire pour se voir octroyer un prêt : sans cette assurance il peut être compliqué de se voir accepter le crédit. Il existe tout de même des exceptions d'emprunt immobilier sans assurance mais ça reste très rare. 

Le coût d'une assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs qui seront tous pris en compte par l'assureur lors de la demande de souscription :

• L’âge de l'emprunteur : plus l'emprunteur est âgé plus le risque de dégradation de sa santé, et donc d’invalidité voire de décès augmente. Il représente un risque élevé pour l'assureur et ce qui impacte donc le coût. Pour autant cela ne signifie pas que l'accès à l'assurance est restreint pour les seniors : il existe même des contrats plus adaptés pour ces profils d'emprunteurs. 
• Son état de santé : dans certains cas, il peut vous être demandé de remplir un questionnaire de santé afin de permettre à l'assureur d'analyser le risque que vous pouvez présenter. Il faudra alors déclarer tous vos antécédents médicaux ou si vous êtes actuellement malade. Pas de panique cela n'est pas le plus souvent pas rédhibitoire pour les assureurs, surtout grâce à la Convention AERAS.  
• La durée du prêt : si la durée de remboursement du crédit est de 20 ans cela impactera moins le coût que si la durée est de 25 ans, puisque vous paierez plus longtemps.
• Le montant emprunté : plus le montant à couvrir est élevé plus l'assurance sera coûteuse.
• Le choix de couverture : si vous souhaitez ajouter des garanties en plus des garanties demandées par votre banque, cela va augmenter le prix total de l'assurance. De même pour la personnalisation de l'assurance, comme le rachat d'exclusion sportive, la réduction des franchises ou l'option dos/psy. Plus la couverture est complète plus le coût sera élevé. 
• Les habitudes de vie : si vous effectuez une profession et/ou un sport considéré comme à risque, cela peut entraîner une exclusion de garantie ou une hausse de prix. C’est le cas également si vous avez comme habitude de consommer du tabac, certains assureurs considéreront que vous représentez plus de risques d'une personne non fumeuse et augmenteront ainsi l'assurance.  

Par exemple, un emprunteur jeune et en bonne santé paiera moins cher qu'un emprunteur plus âgé ou ayant des antécédents médicaux. 

Les cotisations d'assurance de prêt peuvent être calculées de deux manières différentes, il y a le calcul selon le capital total emprunté, dit capital initial et selon le capital restant dû. Le tarif d'après le capital total emprunté donne un montant fixe tout au long de la durée du prêt. Et pour le tarif en fonction du capital restant dû, cela donne des cotisations décroissantes jusqu'au remboursement total du crédit. Cette méthode de calcul peut être plus avantageuse pour l'assuré, en réduisant ses coûts qui peuvent déjà être élevé. Sur le devis, l’assureur est désormais tenu de vous indiquer le coût global de l’assurance sur toute la durée du crédit, mais aussi sur les 8 premières années. Cela vous permet de comparer mieux les différentes propositions et les différents types de tarifs, selon l’horizon de revente de votre bien immobilier.

200 000 € c’est le seuil phare de la loi Lemoine : jusqu’à ce montant, le questionnaire médical n’est plus systématique.

En effet, si votre emprunt immobilier a pour objet l’achat d’un bien à usage d’habitation ou mixte habitation/professionnel et que vous finissez de le rembourser avant vos 60 ans, ce seuil vous concerne : jusqu’à 200 000 € d’emprunts assurés sur votre tête, vous n’avez plus de questionnaire médical à compléter ni aucune information à donner sur votre état de santé.

La loi Lemoine a mis en place d’autres dispositions dans le but de donner plus de liberté aux emprunteurs en réformant les fondamentaux de l'assurance de prêt immobilier. Avec notamment le recul du droit à l'oubli à 5 ans par rapport à la date de fin de traitement pour l'ensemble des emprunteurs peu importe leur âge et s'ils ont été touché par un cancer ou une hépatite C, sans rechute. Cette loi a aussi permis la résiliation à tout moment de son contrat d'assurance, avec pour seule condition à respecter que le nouveau contrat d'assurance comporte les garanties exigées par la banque, l'équivalence de garantie. 

Si vous ne cochez pas les conditions de la suppression du questionnaire ou du droit à l’oubli, l’assureur vous demandera de compléter des formalités médicales, qui se résument le plus souvent à un questionnaire de santé. Les informations essentielles à fournir incluent : les antécédents médicaux, les traitements en cours, les hospitalisations passées, les arrêts de travail, les habitudes de vie (tabagisme, consommation d'alcool). Il vous est demandé de détailler vos réponses car cela va permettre à l'assureur de bien analyser vos réponses et peut demander si besoin des examens complémentaires pour comprendre exactement si votre état de santé risque d’impacter votre probabilité de déclarer un sinistre. 

Il est important d'être honnête sur votre questionnaire de santé afin d'éviter les fausses déclarations et toutes les conséquences lors d'une déclaration de sinistre qui peuvent aller jusqu’au refus du sinistre et à la nullité de l’assurance.

La Convention AERAS a mis en place un dispositif permettant l’étude à 3 niveaux d’expertise des cas les plus complexes, afin de limiter au maximum le nombre d’emprunteurs qui n’arrivent pas à accéder à l’assurance.

Même s'il vous est demandé de déclarer l'ensemble de vos antécédents médicaux, il est important de savoir que si vous avez été touché par un cancer ou l'hépatite C, que votre protocole thérapeutique est terminé depuis 5 ans et que vous n’avez eu aucune rechute, vous n'êtes pas dans l'obligation de déclarer votre ancienne pathologie. Il s'agit du droit à l'oubli mis en place par la Convention AERAS en 2015 et qui a vu son champ d'application étendu avec la Loi Lemoine de 2022. Ce droit permet de faciliter l'accès à l'assurance de prêt et à l'emprunt pour les personnes pouvant présenter certains risques aggravés de santé.